Prodej lesa | koupím les | prodám les | ocenění lesa | směna lesa | cena lesa

Cena lesa

JAKOU CENU POŽADOVAT PŘI PRODEJI LESA ? - Není les jako les!

Prodávající lesa, zvláště pokud není odborně znalý této problematiky, stojí před nelehkým úkolem. Jakou nabídkovou prodejní cenu má stanovit. Vycházet z administrativní ceny lesa stanovené znaleckým posudkem není zcela šťastné řešení. Ve většině případů, zvláště při zastoupení mladších porostů je les za cenu administrativní neprodejný - viz. rozpory mezi cenou administrativní a cenou sjednanou. Akceptovat první nebo druhou nabídku zájemců, kteří Vás sami osloví, nebo vyhledají je naprosto nepřijatelné. V tomto případě můžete les prodat za zlomek skutečné tržní ceny. Zveřejnit úmysl prodeje lesa a čekat na konkrétní cenové nabídky není také optimální. V těchto případech nemáte nikdy jistotu, zdali nabízená cena odpovídá tržní hodnotě. Jediným správným řešením při přímém prodeji, je znát tržní hodnotu lesa, neboli cenu obvyklou podloženou odborným výpočtem a z této ceny vycházet pro stanovení výchozí nabídkové prodejní ceny. Další alternativou je prodej lesa prostřednictvím některé z online internetových aukcí např. aukcepozemek.cz.aukcepozemek.cz Konečná skutečná prodejní cena je vždy určena trhem na základě skutečné poptávky a nabídky. Je velice důležité, aby se o nabídce dozvědělo co nejvíce potencionálních zájemců. Doporučujeme věnovat prodeji dostatečný čas (několik měsíců), nebo využít možnosti námi nabízených odborných zprostředkovatelksých služeb, které zajistí rozsáhlou prezentaci nabídky.

Cena lesa se může v závislosti na níže uvedené faktory značně lišit:

Kupní cenu lasa ovlivňuje zejména:

  • plošné zastoupení jednotlivých věkových tříd (čím vyšší procento starších porostů - tím hodnotnější)
  • skladba a plošné zastoupení jednotlivých dřevin (obecně platí, že ceny listnatých lesů jsou min. o 30 % nižší oproti jehličnatým. Nejhodnotnější je smrk.)
  • zakmenění porostů (ukazatel stupně využití růstového prostředí porostu (čím vyšší - tím hodnotnější)
  • skutečné zásoby dříví dle jednotlivých věkových tříd (čím vyšší zásoba starších porostů - tím hodnotnější)
  • průměrná hmotnatost stromů v porostní skupině (čím vyšší - tím hodnotnější)
  • bonita - která reprezentuje kvalitu přírodních podmínek na daném lesním stanovišti
  • možnosti plánovaných těžebních zásahů v horizontu platné LHO/LHP, popř. v horizontu 10 let
  • plocha nezalesněných holin
  • zdravotní stav porostů - poškození, pásmo ohrožení, stupeň ochrany přírody
  • přístupnost porostů, terénní typ, tvar parcel pozemků, roztříštěnost parcel
  • možnosti přirozené obnovy
  • celková výměra prodávaného lesa
  • možnosti dalších produkcí jako zdroj vánočních stromků, ozdobné klesti, dřevní biomasy, nájem honitby apod.
  • v neposlední řadě samozřejmě atraktivita lokality, situace na trhu se dřívím, poptávka po lese v daném místě a právní omezení nakládaní s nemovitostí v KN.

Tržní hodnota lesa

Tržním oceňováním se rozumí odhadování obvyklé ceny nebo tržní hodnoty lesního majetku. Představuje zjištěnou cenu pozemku plus tržní hodnotu lesního porostu. Jde o odborný výpočet možné kupní (sjednané) ceny. Nemusí ještě představovat konečnou sjednanou cenu, která se objeví v kupní smlouvě. Kupní ceně by se měla reálně přibližovat. Tržní hodnota (obvyklá cena) je zjistí odbornou analýzou a výpočtem, s porovnáním průměrných cen již zrealizovaných srovnatelných prodejů v daném místě a čase. Přitom nebereme v úvahu případy, ve kterých mohla být cena ovlivněna mimořádnými okolnostmi, např. finanční tísní prodávajícího, užším vztahem mezi prodávajícím a kupujícím nebo zvláštním zájmem kupujícího. Každý prodávající by tuto cenu, před vlastním stanovením nabídkové prodejní ceny, měl znát.
Skutečná sjednaná cena je výsledek tržní transakce mezi prodávajícím a kupujícím v konkrétním místě a čase. Ve většině případů se od ceny zjištěné značně odlišuje. Skutečná sjednaná cena je vždy určena tržním prostředím na základě poptávky a nabídky.

V závislosti na velikosti lesa lze pro účely tržního ocenění použít různé způsoby, jakými jsou:

Porovnávací metoda (věrohodná nestátní nebo státní databáze kupních cen)

Z hlediska tržní ekonomiky a vztahu nabídky a poptávky se jeví jako nejvhodnější. Problémem je nezveřejnění databáze zjištěných a sjednaných cen lesních majetků.

Metoda mýtní výtěže snížená o náklady na úklid klestu a zalesnění holiny

Uplatnění u majetků od 0-3 ha.

Metoda čisté současné hodnoty (MPV)

Čistá současná hodnota je ukazatel, který počítá pouze a jen s budoucím cashflow. Říká, kolik peněz nám za zvolenou dobu životnosti projektu daný projekt přinese, nebo sebere.

Výnosová (důchodová metoda)

Výnosové metody jsou vázány na určitou velikost nebo věkovou strukturu lesního majetku (např. je použitelná u větších lesních majetků s přibližně vyrovnanou věkovou strukturou), neodstraňují problém záporných tržních hodnot v lesních porostech do 20 (40) let a jsou vždy ovlivněny více, či méně subjektivně stanovenou úrokovou mírou.

Metoda nejnižší rentability

Způsob ocenění lesa pro investory kapitálu (investory kupující les). Investor vychází z výnosového ocenění, přičemž si rozvrhne v určitém časovém horizontu plánované těžby. K plánovaným hospodářským opatřením v lese vztáhne předpokládané výnosy z jednotlivých těžeb a odečte příslušející náklady těžební a pěstební činnosti.

Dohnanského metoda

Modifikace věcné metody spojující úřední ocenění pozemku s tržním oceněním porostu s použitím koeficientů.

  • Majetkové převody (změna vlastnictví)
  • Soudní řízení a státní orgány
  • Prodeje nemovitostí, podniků
  • Vklady do společnosti, změny základního jmění, splynutí a fúze, rozdělení firmy
  • Likvidace a zánik podnikání
  • Finanční řízení podniků
  • Návrhy a vyhodnocení výběrových řízení
  • Uspokojení pohledávky, zástavy

Zjištěná (administrativní) cena lesa podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku

Zjištěná cena lesa je vypočítaná na základě platného cenového předpisu. V současné době ji upravuje zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), v platném znění a na něj navazující prováděcí vyhláška č.3/2008 Sb., která byla novelizována vyhláškou č.460/2009 Sb.

Při stanovení zjištěné ceny je odděleně oceňována lesní půda a lesní porost. Součet těchto dvou položek dává výslednou cenu lesa. Oceňování lesního porostu je založeno na metodě věkových hodnotových faktorů, která vychází z modelu vývoje hodnoty porostu, tzn. z modelových věkových hodnotových křivek. V praxi jsou stanovené zjištěné ceny lesa ve srovnání se sjednanými cenami často neúměrně vyšší. O tom svědčí skutečnost, že investoři ani banky neberou na zjištěné ceny ve znaleckých posudcích zřetel a při sjednávání cen realizovaných prodejů, nebo ceněných jištění bank se k nim ani informativně nepřihlíží.

Současně platný způsob stanovení zjištěné ceny lesního porostu podle oceňovacího předpisu je pro účely majetkových daní, nejen nevhodný, ale metodicky i nesprávný, neboť nezahrnuje hodnotu nákladů na zajištění lesního porostu do zjištěné ceny. Na rozdíl od vydavatelů oceňovací vyhlášky si tuto chybu okamžitě uvědomili investoři, kteří oprávněně snižují zjištěnou cenu lesního porostu o hodnotu těchto nákladů, neboť pro ně hodnota vytěženého dříví nepředstavuje jen výnos, ale průběžnou nákladovou položku pro zalesnění a péči o nezajištěné lesní porosty. Koupit mýtní porost za zjištěnou cenu může jen ten, kdo neuvažuje o zalesňovací a zajišťovací povinnosti. Zákon o oceňování majetku neumožňuje ocenění lesa jako nedílného celku lesního pozemku a lesního porostu klasickým výnosovým způsobem. Úřední cena tak majitelům lesa nedává reálnou představu o tržní hodnotě lesa a do určité míry ho poškozuje v platně majetkových daní.

Zjištěná cena nemá časovou ani místní vazbu na situaci na trhu s lesními pozemky. Nákladová a výnosová část používaná pro zjištěnou cenu je zastaralé a odpovídá situaci před rokem 1994. Dále existuje rozdílnost výše zjištěných cen lesních porostů při možnosti různého způsobu oceňování v rámci jedné vyhlášky a rozdíly mezi některými vyhláškami. Slouží majiteli pouze k vytvoření velice hrubé vlastní představy o ceně prodejní. České zjištěné ceny lesa v mnoha případech převyšují skutečné ceny tržní v průměru až o desítky procent. Tato skutečnost značně ovlivňuje každý obchodní případ a často se stává, že ke změně vlastnictví nedojde vůbec, nebo obchod probíhá při postupném snižování prodejní ceny několik let. Majitel lesa velmi nerad ustupuje od zjištěné ceny, kterou mu stanovil soudní znalec. Navíc výše zjištěné ceny může být v případech dědění, darování nebo prodeji lesa právem vnímána jako nespravedlnost, protože tato částka je ve většině případů základem pro majetkové daně.

Pro investora nehraje zjištěná cena ve znaleckém posudku žádnou roli a při rozhodování kam vložit kapitál na ní nebere zřetel. Vždy se řídí tržní hodnotou lesa, která vyjadřuje zhodnocení a návratnost investice.

  • Majetkové převody (změna vlastnictví)
  • Zjištění nabývací hodnoty pro daňové účely (daň dědická, darovací a z nabytí nemovitých věcí, daň z nemovitostí)
  • Dělení podílového a bezpodílového spoluvlastnictví
  • Škody a újmy (vyvlastnění, odškodnění a náhrady škod)
  • Práva (věcná břemena, stanovení výše nájemného, myslivost)
  • Majetkové výpočty (podnikatelské záměry, výnosovost majetku, zjištění změny hodnoty lesních aktiv, vývojové trendy). Zařazení lesních porostů (biologických aktiv) do finančního účetnictví
  • Soudní a notářské poplatky, zástava (ručení za hypotéky a úvěry), pojištění majetku, vyvolávací cena pro dražby, národní účty
  • Environmentální účetnictví – zásoba přírodního kapitálu, zpracování cenových map

Rozpory mezi cenou administrativní a cenou sjednanou

Již dlouhou dobu existují poměrně výrazné rozdíly mezi zjištěnou cenou podle cenového předpisu a sjednanou kupní cenou lesa. Tato disproporce neodůvodněně daňově znevýhodňuje vlastníka lesa, oproti vlastníkům jiných nemovitostí, u kterých se zjištěná cena a tržní hodnota navzájem blíží. Vyhláškou MF č. 441/2013 Sb. se od 1.1.2014 administrativní cena zvyšuje o dalších 15%. Cena sjednaná dosahovaná při prodejích naopak v posledních dvou letech stagnuje, nebo spíše klesá.

Použití zjištěné ceny k určení výchozí nabídkové prodejní ceny není vhodné z důvodu její často až několikanásobné výše ve srovnání s realizovanými obchody. Majitelé snažící se prodat svůj les jsou často rozčarování z toho, že jim potencionální kupec nabízí značně nižší cenu, než tu kterou mají uvedenu ve znaleckém posudku vypracovaném na základě příslušného oceňovacího předpisu. Prodejce neznalý situace na trhu tak může nabýt dojmu, že jej chce kupující ošidit a z obchodu proto sejde, nebo se prodej prodlouží o dobu, během které prodávající zjistí, že za zjištěnou cenu je jeho les neprodejný. Existují však i případy, kdy skutečná prodejní cena lesa je vyšší než cena zjištěná. Jde zejména o kvalitní plně zakmeněné porosty SM, BO s převažujícím věkem +80 let. Z tohoto důvodu je ideální možností zjištění tržní hodnoty lesa.